賃貸住宅の壁

賃貸住宅投資は家賃で借金返済が可能で借金返済後は収入が継続するので年金がわりにいい投資であるとは言われている。しかし日本の人口の変化を見てみると大変なことがわかる。普通賃貸住宅に住む層は４０より若い世帯であろう。２０代はワンルーム、３０代は結婚して２ＤＫの賃貸住宅、４０代以降は持ち家やマンションというのが一般的な構図ではなかろうか。団塊ジュニアと呼ばれる世代が現在３５〜４０歳ぐらいで人口としては約１０００万人いる。これが２０年後にどうなるか。６００万人程度になる。つまり今の４０％減である。さらに１０年すると５００万人になる。現在の半分である。全体の人口も減るので住宅はあまる傾向であり中古住宅価格も下がるだろうから持ち家に以降する年代も下がるかもしれない。そうすると賃貸住宅を利用する人口は現在の半分程度になってしまう可能性もある。今３０年ローンで賃貸住宅を購入したりするとローンが終わる前に半分は空き家となり返済が滞る可能性があるし、実際には賃貸住宅でも勝ち組と負け組に分かれるだろうからローン返済を待たず入居者がいなくなって収入が途絶える可能性もある。やるならなんとしてでも勝ち組に入るよう本気でかからねばならないし、当然お金もかかることになって厳しい戦いになるだろう。過去１０年と今後１０年では賃貸住宅の世界は大違いなのだと思う。